Долевое участие в строительстве жилья: ключевые моменты, которые важно знать дольщику

 Не секрет, что подавляющее число вологжан покупают квартиры не на вторичном рынке недвижимости, а приобретают жилье на этапе строительства на основании договоров, заключенных с застройщиками. В связи с этим у многих жителей области закономерно возникает множество вопросов. На актуальные вопросы ответит начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Александра Валентиновна Мануйлова.

Вопрос: Скажите пожалуйста, каким документом оформляются отношения между застройщиком и лицом, желающим приобрести жилье на этапе строительства?

Ответ: В соответствии с требованиями действующего законодательства между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве (именно так он называется в законе).

Вопрос: Нужно ли регистрировать договор участия в долевом строительстве?

Ответ: Конечно, согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

И только с момента такой регистрации договор считается заключенным, следовательно, возникают все права и обязанности, в том числе, право требовать от застройщика передачи квартиры после завершения строительства.

Кроме того, такая регистрация позволит избежать заключения сразу нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одной и той же квартиры.

Также обращаем внимание, что денежные средства по договору участия в долевом строительстве подлежат передаче от участника долевого строительства застройщику исключительно после государственной регистрации договора в Росреестре.

Вопрос: На что необходимо обратить внимание при подписании договора участия в долевом строительстве. Каковы его существенные условия?

Ответ: Внимательно перечитайте условия договора, который подписываете. Договор должен содержать следующие условия:

- определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией (в том числе, план такой квартиры,

- срок передачи застройщиком квартиры,

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты,

- гарантийный срок на объект долевого строительства,

- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии хотя бы одного из этих условий договор считается незаключенным.

Вопрос: Ранее для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве требовалось наличие договора страхования ответственности застройщика перед участником долевого строительства. Сохранилось ли данное требование в настоящее время?

Ответ: Согласно Федеральному закону от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», сформирован Компенсационный фонд для защиты участников долевого строительства. Теперь застройщики будут направлять в него обязательные взносы с каждого заключаемого договора участия в долевом строительстве. Таким образом, взносы в Компенсационный фонд фактически заменили собой договоры страхования ответственности застройщика перед дольщиком.

Это правило действительно для тех компаний-застройщиков, которые обращаются за регистрацией первого договора участия в долевом строительстве после 27 октября 2017 года. С учетом изложенного, теперь перед тем как сдать первый договор участия в долевом строительстве застройщик обязан перечислить в Компенсационный фонд 1,2% от цены договора. В случае банкротства застройщика взносы будут направлены на завершение строительства дома.

Предполагается, что это спасет кредиторов от статуса «обманутые дольщики». Если взнос не уплачен, это станет причиной для приостановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а в дальнейшем отказа в регистрации такого договора.

Кстати срок регистрации договора - не более 5 рабочих дней.

Вопрос: Возможна ли передача обязательств по договору участия в долевом строительстве другому лицу и как это сделать?

Ответ: Иногда возникают ситуации, когда еще на этапе возведения объекта недвижимости имеется необходимость продажи или дарения еще не существующей квартиры или помещения – тогда участник долевого строительства заключает договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.

Договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. Для регистрации указанного договора необходимо представить:

- заявления сторон договора;

- договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

- справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве дольщиком застройщику, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах. Соответственно, полностью сохраняются все условия раннего договора, в частности это касается вопросов о сроках выполнения работ, стоимости объекта и гарантийных обязательствах застройщика. Права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Важно знать, что уступка прав требования по договору долевого участия может быть оформлена в период между государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве и фактом подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Если же многоквартирный дом уже введен в эксплуатацию и имеется подписанный акт приема-передачи квартиры, участник долевого строительства после подписания акта приема-передачи и регистрации права собственности на квартиру может отчуждать ее путем заключения договора купли-продажи, дарения и т.д.

Вопрос: На какие еще моменты важно обратить внимание перед заключением договора участия в долевом строительстве?
Ответ: Застройщик вправе привлекать средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации. Последняя включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства.

Обращаем внимание, что застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, должен обеспечить доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в интернете официального сайта.

На официальном сайте в отношении каждого многоквартирного дома, строящегося с привлечением средств участников долевого строительства, должна быть размещена вся информация, в том числе:

- разрешение на строительство;

- проектная документация,

- проектная декларация;

- проекты договоров участия в долевом строительстве, используемые застройщиком;

- выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств;

- заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона.

Вопрос: Возможно ли расторжение заключенного договора участия в долевом строительстве?

Ответ: Расторжение договора участия в долевом строительстве возможно по обоюдному согласию сторон до его исполнения сторонами.

Застройщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в следующих случаях:

- при просрочке участником долевого строительства очередного платежа более чем на 2 месяца, если цена договора уплачивается единовременным внесением денежных средств;

- при систематическом нарушении срока внесения платежей, если цена договора уплачивается на протяжении определенного временного промежутка.

Участник долевого строительства может отказаться от исполнения договора в следующих случаях если:

- застройщик не передал объект долевого строительства в течение 2-х месяцев после того, как установленный ДДУ срок подошел к концу;

- застройщик не смог или не захотел исполнить своей обязанности по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок или по соразмерному уменьшению цены договора, либо возмещению соответствующих затрат участника долевого строительства на устранение недостатков при наличии отступлений от положений ДДУ (обязательных градостроительных или технических требований);

- есть существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

- законодательством или положениями договора установлены соответствующие основания.

Если договориться о расторжении договора участия в долевом строительстве мирным путем не получается, одна из сторон договора за защитой нарушенных прав обращается в суд.

 Пресс-служба Управления Росреестра по Вологодской области

Читайте также "Прокуратура района разъясняет законодательство о долевом строительстве"